《珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法》政策解读

来源:住规建局-执法支队
一、制定《办法》背景
由于历史原因,我市西部地区尤其是斗门区范围内存在大量“国有小地块”(指3000平方米以下,规划功能主要为住宅的国有建设用地,区别于农村集体用地),其中大部分用地面积为一两百平方米,持有者为个人。这些小地块零散分布在我市各个镇(街)范围内,有些分散穿插在居民村落中,难以集中统筹开发。
长期以来,由于“国有小地块”数量多、分布零散、规模小、建设周期短,且其用地性质为国有也无法纳入宅基地管理体制等特殊原因,难以有效监管。随着西部中心城区规划和建设不断推进,西部地区房地产市场发展迅猛,商品房价格节节攀升,“国有小地块”房产既可以与商品房一样上市交易,也可以出租收益。国有小地块的不断违建与屡禁不止,给西部中心城区的规划实施造成了越来越严重的负面影响,如不及时采取措施加强监管,将 对我市城乡规划建设实施及管理带来很大障碍。
2015年,省住建厅开展建设工程规划批后监管专项督察,市政府在回复时任省政府驻珠海城乡规划督察员关于我市应加强西部地区国有小地块建设管理问题时,曾明确指出我市将采取针对性措施,制定有关政策,加强监管。在此背景下,抓紧出台符合我市实际情况的国有小地块规划建设管理办法,非常有必要。
本办法通过明确国有小地块规划报建条件、建设流程以及各单位(部门)管理职能分工,建立联动机制,将国有小地块项目纳入基本建设程序监控范围。
二、主要参考依据
《办法》根据现行有效的法律法规和规章进行起草,并参考了行政规范性文件以及其他相关规定。主要法律、法规、规章依据和参考的行政规范性文件如下:
(一)《珠海经济特区城乡规划条例》;
(二)《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》;
(三)《中华人民共和国建筑法》
(四)《关于加强斗门区国有小地块管理的意见》
(五)《关于建设项目规划检验的补充通知》
(六)《关于建立规划信息通报制度的若干规定》
(七)《建筑工程施工许可管理办法》
(八)《对珠海市建设工程规划批后监管专项督察的意见》
三、主要内容说明
《办法》共有17条,明确了国有小地块定义、适用范围、规划统筹、符合建设要求地块、监管巡查内容、联动机制和处罚权责主体等。着重解决国有小地块建设过程、监管中遇到的实际问题,完善国有小地块规划建设管理工作机制,主要体现在以下几个方面:
(一)作出针对性政策指引。
据调查统计,这些国有小地块开始出现于上世纪九十年代初,持续到2005年,主要有三种类型:第一类,由大宗国有商住用地分割形成;第二类,城区周边村改居分配给居民的国有划拨用地;第三类,城区周边村集体用地通过缴交出让金转为国有用地。
本《办法》第五条和第八条,通过指引性规定,分类分区提出处置及规划建设指导意见,鼓励“国有小地块”统筹整合开发,难以整合开发的,在不影响规划实施的前提下办理完善报建手续,引导小地块按照规划建设,避免无序开发。符合危房拆建情形的,可以根据原土地出让时的规划条件结合地块具体情况依法予以办理。
(二)明确规范国有小地块项目建设条件,细化规划许可和条件核实要求。
针对本市土地招拍挂制度施行以前,众多历史用地审批及报建手续由当时政府相关管理部门出具,用地信息、建设工程审批种类多样繁杂,本着尊重历史,化解社会矛盾的原则,结合现行条例实施办法,提出统一规范符合国有小地块项目建设要求。
本《办法》第七、九、十条,通过明确许可要求,疏通报建流程;通过规划检验,监督项目建设;通过规划条件核实,采取限制措施。
(三)明确国有小地块规划信息通报制度,提出日常监督检查的具体要求。
为解决当前我市范围内“国有小地块”违法建设存在的管控不严、信息滞后、强拆困难等问题,希望进一步加强国有小地块建设巡查管控力度,推动属地政府积极履行职责,促进当地居民互相监督,营造良好的建设环境。
本《办法》第十一条,明确市城乡规划主管部门应当加强对国有小地块建设管理工作的监督指导,建立每月定期将国有小地块规划信息书面通报各区政府(管委会)及相关部门的制度。第十二条,规定属地管理单位对在建项目应加强对国有小地块项目建设的监督检查。明确规定监督管理人员应从哪些方面具体加强监管,更利于实际操作。
(四)明确政府及有关部门管理职责。
充分发挥属地政府、建设部门的管理优势和作用,由辖区城管行政执法部门、数字城管建立对国有小地块项目的网格化、常态化巡查,更利于管理人员和执法人员的操作和执行,实施行之有效的监管。
本《办法》第十二条至十五条,对市规划部门、城管行政执法部门、数字城管指挥中心、镇政府(街道办事处)在国有小地块规划建设管理工作中的职责作了明确规定,提出各相关单位、部门职能分工,联动机制的时效性,从而及时发现、制止违法建设,避免其最终形成违法事实,导致后续执法处理难度增大。
(五)明确把国有小地块项目纳入基本建设程序管理。
一直以来,国有小地块项目基本没有办理建筑工程施工许可,没有有资质的建设施工单位,没有质量安全监管,长期游离在基本建设程序监管之外,安全隐患不可小视。
本《办法》多条款规定,凡达到依法应当办理建筑工程施工许可证条件的,没有办理施工许可禁止开工建设,同时实施建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理制度,将国有小地块建设项目纳入基本建设程序监管范围,提升建设质量,保障人民群众生命财产安全,维护我市良好的城市建设环境。